El proceso de desalojo por vencimiento de contrato (I)

1.- Nociones Generales.-

Un proceso de desalojo por culminación de contrato es aquel que se lleva ante un órgano jurisdiccional (juzgado civil o de paz letrado, dependiendo de la cuantía), en la cual un arrendador y un arrendatario no están de acuerdo en la continuidad del contrato de alquiler de un inmueble, siendo que dicho desacuerdo se encuentra en un punto específico: la culminación del contrato.

El problema por lo general se suscita cuando alguien ha arrendado un inmueble y luego de cierto plazo, establecido en un contrato de alquiler, concesión, renta, etc., el arrendatario no desea dejar el inmueble y arguye diversos argumentos o pretextos para dejar el local. La infinidad de casos al respecto demuestra que el problema no está saneado y menos solucionado con la sola emisión de un contrato de alquiler, que los términos expuestos en los contratos de arrendamiento parecieran ser sólo ficticios e inocuos cuando se pretende ejecutar lo convenido: el término del contrato y el desalojo del inmueble por causal de vencimiento de contrato; lo que lleva la mayoría de las veces a que las partes entren en diversos mecanismos de resolución de dicho conflicto de intereses, sea a través del consenso, del arbitraje, o judicialmente, a través del proceso de desalojo que se lleva a través de los procesos sumarísimos (en nuestra legislación), que es un proceso que se supone rapidísimo y en el cual se resuelve el problema, la controversia de intereses, en una sola audiencia.

Nuevas leyes sobre desalojo.-

Existen nuevas leyes que tratan el tema del desalojo, como una forma de hacerla más rápida y ejecutiva. Así se publicó la denominada Ley Express de Desalojo, Ley N° 30201, promulgada el 07 de mayo del 2014. Así también se dictó una Nueva ley del arrendamiento o del desalojo, mediante Decreto Legislativo N° 1177, que establece el "Régimen de promoción del arrendamiento para vivienda".

2.- Normatividad.-

Un proceso de desalojo por vencimiento de contrato tiene en cuenta las siguientes instituciones jurídicas: a) El derecho de propiedad, que se encuentran prescritos en la Constitución y el Código Civil; b) El Acto Jurídico, Obligaciones, Contratos, Contratos de arrendamiento, prescritos en el Código Civil; c) El Título preliminar, Postulación del proceso, Proceso Sumarísimo, proceso de desalojo, proceso de ejecución, regulados en el Código Procesal Civil.

3.- El proceso para el desalojo.-

El proceso para el desalojo es un mecanismo mediante el cual una persona natural o jurídica (titular o dueño de una propiedad inmueble), acciona ante un juzgado contra otra persona que está "ocupando", o hace posesión de propiedad inmueble ajena. El desalojo consiste en retirar a una persona que ocupa un inmueble en forma ilícita por culminación de su contrato de alquiler, por ocupante precario, etc. El Desalojo se lleva en "Proceso sumarísimo", del Código Procesal Civil, Sección V, Título III, artículo 546 del Código Procesal Civil.

4.- El proceso sumarísimo.-

En nuestro medio los intereses civiles se ven en diferentes procesos, esquematizados de acuerdo con la materia, el tiempo, la complejidad, la especialidad, etc. Así tenemos los siguientes tipos de procesos civiles: 1) Proceso de conocimiento; 2) Proceso Abreviado; 3) Proceso Sumarísimo; 4) Proceso Cautelar; 5) Proceso de Ejecución. Siendo que el proceso para el desalojo se conoce y resuelve mediante un Proceso Sumarísimo.

5.-Tipificación del proceso de desalojo.-

Elegir un tipo de proceso en el cual se va a llevar una causa, una pretensión, un interés en litigio o a litigar es adecuarse a la ley. El desalojo ha sido ubicado para ser llevado dentro de un proceso sumarísimo. Esto ha sido determinado en el Art. 546 del Código Procesal Civil, que establece qué tipos de "asuntos contenciosos" -que aceptan contradicción-, se tramiten en el proceso sumarísimo. Así están comprendidos: 1) Alimentos; 2) Separación convencional y divorcio ulterior; 3) Interdicción; 4) Desalojo; 5) Interdictos; 6) Aquellas causas que no tienen una vía procedimental propia, son inapreciables en dinero o hay duda sobre su monto o, porque debido a la urgencia de tutela jurisdiccional, el juez considere atendible su empleo; 7) Aquellos cuya estimación patrimonial no sea mayor de 100 UIT, Unidades de Referencia Procesal; y 8) Los demás que la ley señale. El proceso para desalojo se lleva, de acuerdo a la citada norma procesal mediante proceso sumarísimo.

Competencia.-

La competencia es la facultad que tiene el juez para conocer, llevar y resolver un caso. De acuerdo con el Artículo 547 del Código Procesal Civil, la competencia en los procesos sumarísimos varía de juez, de acuerdo a las siguientes condiciones: 1) 1) Alimentos es competente por el Juez de Paz Letrado; 2) Separación convencional y divorcio ulterior, es competente el Juez de Familia; 3) En la Interdicción es competente el Juez de Familia; 4) Desalojo, son competentes a) El Juez Civil (cuando la renta mensual es mayor de 50 URP o no exista cuantía; b) El Juez de Paz Letrado (cuando la cuantía es hasta 50 URP); 5) Interdictos, son competentes los jueces civiles; 6) Aquellas causas que no tienen una vía procedimental propia, son inapreciables en dinero o hay duda sobre su monto o, porque debido a la urgencia de tutela jurisdiccional, el juez considere atendible su empleo; son competentes los jueces civiles; 7) Aquellos cuya estimación patrimonial no sea mayor de 100 UIT, Unidades de Referencia Procesal (Antes eran 20 UIT), son competentes: a) El Juez de Paz (cuando la pretensión sea hasta 50 URP); b) El Juez de Paz Letrado (cuando supere las 50 URP).

De lo que resulta que el juez "competente", legítimamente habilitado y capaz para conocer un desalojo, puede ser de dos categorías: a) El juez especializado en lo civil; y, b) El juez de paz letrado. Se utiliza como medida de selección la cuantía, o monto que está en la pretensión: Hasta 50 URP (Unidades de referencia procesal) conocen del desalojo los jueces de paz letrado; y más de 50 URP conocen los jueces especializados en lo civil.

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